[우먼타임스] [수치로 보는 부동산] 신축에 투자한다... 흑석자이 82만 대 1, 둔촌주공 25억

4월 전국 분양권 거래량 2.1배 증가
5월 서울의 초기 분양률 77.2% 증가
분양권투자, 세금 꼼꼼하게 확인해야

 

우먼타임스 = 조원규 기자

서울 동작구 흑석리버파크자이(이하 흑석자이) 청약에 82만 대 1의 높은 경쟁률이 나왔다. 둔촌주공 전용면적(이하 전용) 109㎡가 25억원에 거래됐고, 전용 84㎡는 18.56억원에 거래됐다.

흑석리버파크자이 조감도 (자이 홈페이지)

◇ 흑석자이 경쟁률 82만 9804 대 1

흑석자이 전용 59㎡ 무순위 청약에 82만 9804명이 접수했다. 단 1세대만 공급이라 경쟁률은 82만 9804 대 1이다. 역시 1세대만 공급하는 전용 84㎡(계약취소 주택)도 10만 4924명이 신청하며 경쟁률이 10만 대 1을 넘었다.

전용 84㎡의 경쟁률이 낮은 이유는 모집 조건의 차이다. 무순위 청약인 전용 59㎡는 청약 통장, 주택 보유와 무관하게 전국에서 누구나 신청할 수 있다. 계약 취소 물량인 전용 84㎡는 서울시에 거주하는 만 19세 이상의 무주택자만 신청 가능하다.

올해 3월 입주한 흑석자이는 26개 동, 1772가구의 대단지 아파트다. 전용 59㎡의 분양가는 6억 4650만원, 전용 84㎡ 분양가는 9억 6790만원으로 2020년 일반분양 당시 가격이라는 점에서 큰 관심을 모았다.

이 단지 전용 84㎡ 매물 최저 호가는 16억원 안팍으로 당첨만 되면 5억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있다. 2020년 분양 당시 1순위에서 평균 95.9 대 1의 경쟁률을 기록했다.

◇ 둔촌주공 입주권 25억원

26일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올림픽파크 포레온 전용 109㎡가 25억원에 거래되며 최고가를 다시 썼다. 4월에 거래된 22억 6739만원보다 2억3261만원 높은 금액이다.

전용 84㎡ 역시 18억 5600만원으로 최고가를 경신했다. 지난 1월 최고가(15억 9253만원)과 비교하면 2억원 이상 상승한 금액이고, 분양가보다 5.5억원 이상 높은 금액이다. 지난해 12월 일반분양 당시 전용 84㎡의 분양가는 12억 3600만~13억 1200만원대였다.

가격이 정해져 있는 분양권과 달리 입주권은 추가 분담금 등의 형태로 입주 시 금액이 변동될 수 있다. 그래도 입주권은 통상적으로 분양가보다 비싸다. 로얄동‧로얄층 매물이라 거래가 쉽고, 준공 후 가격도 10~20% 비싸기 때문이다. 

현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이 시공하는 올림픽파크포레온은 85개 동, 1만 2032세대 규모로, 이 중 4786세대가 일반분양으로 공급됐다. 입주는 2025년 1월 예정이다.

*입주권: 재개발, 재건축 사업의 사업 시행인가로 인하여 입주자로 선정된 지위로 일반적으로 정비사업조합 조합원의 권리다.

*분양권: 주택법에 따른 주택공급 계약을 통해 주택을 공급받는 자로서 선정된 지위로 일반적으로는 청약을 신청하고 당첨된 경우에 얻을 수 있다.

올림픽파크포레온 조감도 (홈페이지)

◇ 분양권 거래량 2.1배 증가

25일 한국건설산업연구원이 발표한 '월간부동산시장동향'에 따르면 2023년 4월 전국의 분양권 거래량은 4479가구로 지난해 6월(2181가구)에 비해 약 2.1배 늘었다. 같은 기간 분양권 전매가 차지하는 비중도 3.5%(2.5%→6.0%) 포인트 증가했다.

5월에는 2023년 들어 처음으로 전년 동월 대비 분양 물량이 증가(19.1%)했다. 전월 수도권 분양 물량은 4월 대비로도 18.0% 증가한 9068가구다. 2023년 4월 말 기준, 전국 미분양 주택은 7만1365가구로 소폭 감소했으나 같은 기간 '악성 미분양'이라 불리는 준공 후 미분양 주택은 8716가구로 소폭 증가했다.

◇ 서울 초기 분양률 98%

서울의 2023년 1분기 초기 분양률이 98%로 지난 분기(2022년 4분기 20.8%) 대비 80% 가까이 높아졌다. 2023년 5월 서울 청약 경쟁률도 82.2대 1을 기록했고 청약 미달률은 0%를 기록했다. 미달된 단지는 단 한 곳도 없었다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2023년 1분기 전국 민간아파트 초기 분양률은 49.5%다. 58.7%였던 2022년 4분기보다 약 10% 포인트 하락했다. 대구가 1.4%로 전국에서 가장 낮았다.

초기 분양률은 총 분양 가구 수 대비 분양 개시 후 6개월 이내 계약을 완료한 가구의 비율이다. 무순위 청약 등을 통해 분양을 '완판(완전 판매)'하는데 보통 6개월의 시간이 걸린다.

◇ 올해 주택 인허가 수 17.6% 감소 

한국건설산업연구원(건산연)은 올해 주택 인허가 수를 작년(52만호)보다 17.6% 나은 43호 수준으로 전망했다.

건산연은 26일 ‘2023 하반기 건설·부동산 경기 전망’ 세미나에서 공공부문 인허가는 작년보다 증가(39914호50000호)하는 반면 민간부문은 감소(481877호380000호)할 것으로 내다봤다. 시장의 하락세와 부동산 개발 금융(PF)의 어려움이 이유다. 

전국 주택 매매가격은 추가로 0.7% 떨어지며 연간 기준 4.8% 하락할 것으로 전망했다. 수도권은 하반기에 보합세로 접어드는 등 서울과 일부 지역은 상승할 수 있지만, 전반적인 시장 흐름을 바꾸기는 어렵다는 평가다.

2023년 주택 인허가 물량과 가격 전망 (건산연 ‘2023 하반기 건설·부동산 경기 전망’ 세미나 자료집)

서울의 분양률이 높아지고, 분양권 거래와 가격이 상승하는 이유는 공급 감소에 대한 기대로 해석된다. 공급이 감소할수록 신축의 가치는 더욱 높아진다는 기대다.

분양권 투자는 세금을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 주택 분양권은 주택 수에 포함된다. 그래서 분양권을 취득하면 취득세가 중과될 수 있다. 종전 주택을 그대로 가진 상황에서 분양권을 매수하면 취득세 중과 대상이 될 수 있다.

종전 주택의 비과세 여부나 분양권이 신축이 된 이후에 전입 요건 등도 따져봐야 한다.

 

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